为什么一些新推出的公寓比其他公寓卖得好？以下是5个令人惊讶的原因

　　

　　

　　在一个组屋升级者和首次购房者都在努力解决负担能力问题的房地产市场，看到一些新推出的共管公寓克服了困难，仍然取得了良好的销售数据，这是一件有趣的事情。

　　虽然价格点和买家情绪等因素经常被认为是成功的关键决定因素，但还有一些鲜为人知的因素在起作用，它们会对共管公寓的销售业绩产生重大影响。

　　那么，这些新上映的电影与最近2023年上映的趋势相反，是什么原因呢?(请记住，有几部上映速度较慢的电影，比如《连续体》和《松树山》)?

　　以下是一些鲜为人知的原因，为什么某些新推出的公寓即使在市场放缓的情况下也能取得成功。

　　有些人可能会指出，j' den的竞争对手是今年8月推出的the lakeggarden Residences。尽管距离很近，但两者之间并没有真正的重叠。

　　LakeGarden住宅刻意远离繁忙、嘈杂的地区，并利用了裕廊湖区公园的邻近性(因此项目名称)。

　　J 'den不仅靠近大型购物中心和捷运站，它本身就是一个购物中心，是由一个前购物中心(J 'cube)重新开发的。

　　对于考虑转售的买家来说，在相同的大体位置，只有两个选择:象牙高地(Ivory Heights)和J Gateway，前者要老得多(建于1993年)，没有商业成分，后者于2016年完工。

　　J Gateway是最接近的比较点，但一套较旧的共管公寓并没有太大的竞争力。

　　相反，在新加坡东部，新开业的酒店如Tembusu Grand、the Continuum和Grand Dunman的反响则较为温和;在发售时，Continuum仅售出了约23%的单位，而另外两套公寓的单位也只售出了一半多一点(这在当时是一个相当不错的数字)。

　　至少部分原因是这三个项目都在如此狭窄的窗口内启动，而且都在同一个大致位置。

　　这种情况在荷兰地区也发生了，那里有一连串的新发射，都是在同一时间发射的。

　　与新加坡其他地区不同的是，在同一时期，新推出的公寓快速发展，这里的充足供应意味着一些开发项目不得不降低价格来转移单位(尽管必须说，这些项目在2024年的这个时候几乎都卖光了)。

　　一般来说，公寓里最小的单元(一居室)是最容易摘到的。这些房子是最先售罄的，即使以目前500平方英尺每平方英尺2100美元的均价计算。一套鞋盒公寓的售价仅略高于100万美元。

　　这些公寓通常是“卖一买二”投资者的第二套房产，甚至可能被更富裕的单身人士作为第一套住房购买。

　　另一方面，最昂贵的公寓——通常是位于较高楼层的最大的五居室或顶层公寓——是最后售罄的。

　　考虑到这种模式，你可以看到，小户型比例较高的共管公寓往往在上市周末表现更好。

　　让我们再次回到《The Continuum》(游戏邦注:这是一款缓慢发行的新游戏，目前的普及率仍在33%左右)，我们可以看到它的816个单位中只有68个是鞋盒。

　　大多数单位是三层住宅;这些构成了224个可用单元，另外72个单元是3+1布局。

　　这些范围从872平方英尺。面积增至1087平方英尺。再加上每平方英尺超过2700美元的均价，Continuum的大部分公寓更难售出。

　　另一方面，考虑一下2020年2月的一次发布，当时人们还没有戴上口罩，Covid-19开始对经济构成重大威胁。

　　中路M在上市时仍售出了70%的单位，售价为每平方英尺2450美元(以2020年的标准来看，这是一个高昂的价格)。

　　原因可以在其单位组合中找到。在522个单元中，有144个是单床布局的变体，面积在409到495平方米之间。英国《金融时报》。

　　另有144套是两卧公寓，面积从592平方米到667平方米不等。在the M中，超过一半的单元是较小的单床和双床，量子量小，便于在发射时移动。

　　正如RoyalGreen所观察到的那样，在错误的单位组合导致销售放缓的情况下，这一点也很明显。

　　在那里，四居室公寓率先售罄，留下的小户型即使在项目完工后也很难找到买家。

　　最近推出的Watten House(在一定程度上位于同一地区)进一步验证了这一趋势，该住宅专门提供三居室及更大的单元。

　　尽管推出的时机不对，但华腾大厦表现良好，突显了该地区对大户型的需求。

　　大折扣很难找到，因为它们很少被宣传，而且往往是暂时的(例如，只在短暂的VVIP阶段)。

　　但也有一些开发商倾向于采用“先输后输”的策略，即使只是为了获得良好的发行周末销量。

　　我们看到的一些促销活动包括“所有楼层价格相同”的促销活动，而20楼的单位可能与10楼的单位价格相同;或者开发商暂时取消正面更好的堆栈的加成，私人升降机等等。

　　这种折扣倾向于吸引高风险偏好的炒房者;一些人希望低价买入，然后在短短四年的时间里，当他们不再缴纳卖方印花税(SSD)时转售。

　　但这并非没有风险，因为开发商无法保证以后不会降价;你可以在这里阅读整体战略。

　　但不可否认的是，打折的消息传播得很快，往往会诱使买家在“便宜”的时候迅速掏出支票。

　　这可能会造成一种扭曲的成功形象，因为发布报告可能不会告诉你，这是由于高层的临时降价，或者是为了移动更尴尬的布局而进行的短暂折扣。

　　如果一个地区很长时间没有新楼盘推出，需求通常被描述为被压抑。那些想要或需要住在那个地区的人多年来一直缺乏选择，他们往往会抢着第一个出现的单元。

　　《Amo Residence》在发行时几乎全部售罄(发行时达到98%)便是一个典型的例子。当时，这是自2014年以来的首次发射。因此，当2022年7月Amo Residence推出时，它以创纪录的速度被抢购一空。

　　然而，重要的是要记住，这些因素，就像这个列表中的其他因素一样，并不总是保证成功。以松树林(Pine Grove)的松树山(Pinetree Hill)为例，这是该社区14年来首次推出大型项目。

　　尽管如此，自推出以来销售一直缓慢。但需要注意的是，销售缓慢并不会立即让人怀疑项目的潜力。

　　低迷的表现可以归因于一系列其他原因，表明这种房地产动态的复杂性。

　　开发商最担心的是，在房地产上市前夕出台的降温措施。每当我们有ABSD加息，新的贷款限制等，市场往往会有一种下意识的反应，进入“观望”模式。

　　从本质上讲，买家想要回撤，看看价格是否会下跌，然后再购买。

　　最近，由于最近的降温措施，CDL推迟了新港住宅的预览。

　　这是因为对外国人征收的60%的ABSD可能会减少潜在买家的数量(富裕的外国人是奢侈品领域值得注意的买家群体)。

　　具有讽刺意味的是，我们更容易找到那些在降温措施出台后表现良好的公寓的新闻报道，而不是那些表现不佳的公寓。

　　这实际上是开发商的一种变通，表明这个项目非常好，购房者甚至不担心更高的ABSD、更多的贷款限制或其他相关问题。

　　因此，开发商更有可能在这些情况下寻求宣传，但对于推迟发布或低销量则缄口不言。

　　与此相关，我们还发现许多公寓销售不佳，因为它们推出了新的降温措施;但后来都做得很好。

　　因此，发行疲软并不意味着公寓不好，它可能只是意味着开发商在时机上运气不好。

　　本文最初发表于Stackedhomes。

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