纽约写字楼：曼哈顿进入了几十年来最大的写字楼建设荒

　　

　　

　　纽约|曼哈顿的写字楼建设热潮结束了。纽约市目前在建的大型办公大楼只有三座，总面积超过4.6万平方米，其中两座预计将于今年或明年开业，其他大楼预计在未来几年都不会再建。

　　房地产服务公司仲量联行(JLL)表示，通常情况下，少数几个这样规模的地块将处于不同的建设阶段，自2018年以来，每年至少有一个开业。

　　开发商提出的近20座大型办公楼尚未破土动工，其中包括前世界贸易中心(World Trade Centre)旧址附近的最后一座大楼。由于开发商面临诸多挑战，许多项目都无限期搁置。

　　不断上升的建筑成本和利率大大推高了建筑价格。在曼哈顿写字楼空置率创下纪录之际，银行越来越不愿为此类建设提供资金。而且，很少有大租户积极寻求搬迁。贷款人要求，在新办公室建成之前，大租户必须排队等候。

　　因此，曼哈顿正进入自上世纪80年代末和90年代初的储蓄和贷款危机以来最严重的写字楼建设干旱期。开发商现在承认，下一波大型办公大楼可能要到本世纪30年代初才会开放，如果不是更晚的话。

　　房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的总裁詹姆斯·米伦(James Millon)帮助开发商获得资金，他说:“当供需基本面失衡时，很难证明把铲子铲在地上是合理的。”

　　在一个通常起重机林立的城市，新办公项目的停建标志着25年的建筑热潮的结束。在这股热潮中，玻璃和钢结构的高楼重塑了曼哈顿的天际线，到处都是成长型公司，尤其是科技行业的公司。

　　这种停滞与包括伦敦在内的其他大都市形成鲜明对比，在伦敦，对新办公空间的需求仍然相对强劲。伦敦金融区最近批准了10座建筑的建设，包括该地区最高的建筑。

　　不过，在纽约市，写字楼开发商仍在遭受连击。疫情最初的冲击颠覆了企业的工作文化，导致许多公司因为远程工作而减少了足迹。然后是利率飙升的余震——这是一个建立在债务基础上的行业的克星。

　　最重要的是，在财政紧缩时期，这种平静可能会拖累该市的预算。写字楼对这座城市有着巨大的影响:它们大大增加了所处土地的价值，占纽约市每年征收的财产税的五分之一，纽约市严重依赖财产税为基本服务提供资金。

　　建造最大的办公楼的成本很容易超过30亿美元(44亿美元)，它们需要数年才能完工，在此过程中创造了数千个建筑工作岗位。根据建筑和房地产公司的行业组织纽约建筑国会(New York Building Congress)的数据，在疫情爆发前的几年里，纽约市包括办公楼在内的非住宅项目的建筑支出平均每年约为210亿美元。

　　上个月，在庆祝新摩根大通大厦安装最后一根钢梁的仪式上，市长埃里克·亚当斯将这一时期比作大萧条时期帝国大厦的开放。这幢大楼是最后一批开放的大型办公大楼之一，之后又暂停了20年。

　　世邦魏理仕表示，自2000年以来，曼哈顿新开的写字楼面积超过480万平方米。西边的铁路调车场上方耸立着一整个街区;西半球最高的建筑世界贸易中心一号大楼在市中心拔地而起;摩天大楼在中央车站附近拔地而起。

　　但今天的情况不同了。截至11月底，曼哈顿近18%的办公空间可供出租，这是房地产经纪公司高力国际(Colliers)自2000年开始追踪该数据以来的最高比例。就其本身而言，可用空间可以填满27个世贸中心一号大楼。

　　经纪人说，其中一大片空间集中在二战前后建造的老办公楼里，大多数公司都认为这些建筑已经过时了。

　　世邦魏理仕(CBRE)纽约三州地区(New York three - state Region)的首席执行官、知名经纪人玛丽·安·泰格(Mary Ann Tighe)说，“我们在纽约遇到的最大问题之一，就是写字楼的存量太老了，这一点似乎从未被注意到。”

　　泰伊表示，对房地产行业越来越敌视的民选官员需要鼓励写字楼开发。她说:“我们必须继续进行再投资，你必须让人们更容易进行再投资。”

　　但来自曼哈顿的民主党州参议员利兹·克鲁格(Liz Krueger)表示，关于曼哈顿的办公室，最紧迫的问题不是下一个办公室何时建成，而是所有空置的空间将如何处理，包括如何让更多的员工回到办公桌前。“相反的讨论占据了主导地位，”她说。“我们如何将多余的办公楼转变为住宅?”

　　尽管存在不利因素，但许多写字楼开发商仍渴望建造下一座超高层建筑。他们认为，疫情加速了所谓的“向优质转移”——企业升级到最新、最好的办公室。

　　他们指的是公园大道上的新摩根大通大楼和范德比尔特一号大楼，后者高427米，毗邻中央车站，于2020年开放。范德比尔特(Vanderbilt)一号公寓的出租率超过99%，一些租户支付的租金为每平方英尺150美元甚至更高。

　　房地产公司RXR的首席执行官斯科特?雷切勒表示:“当摩根大通建造这个全新的总部时，摩根大通的竞争对手也会想要进入这种类型的空间。”

　　RXR提议在曼哈顿中城的君悦酒店(Grand Hyatt)旧址上，在公园大道175号建造尚未开工的最大办公楼之一。雷切勒希望明年破土动工，但大厦需要一个主要租户，即一家大公司，可以承诺租赁约四分之一的大楼，即约46,500平方米。

　　另一家开发商Silverstein Properties花了大约15年的时间为曼哈顿下城的世贸中心2号(2 World Trade Centre)寻找主要租户。同样在等待的还有房地产投资信托公司BXP，该公司原名波士顿地产(Boston Properties)，计划在麦迪逊大道(Madison Avenue)建造一座约8.4万平方米的大楼。

　　在曼哈顿，有几座小得多的写字楼，大多在15至25层之间，在建时没有租户排队。房地产分析师表示，这些建筑对贷款机构的风险要小得多，也不像大型开发项目那样面临同样的障碍。

　　分析师和经纪人表示，当建筑荒结束时，纽约市写字楼开发商的最高租金和收入也将随之而来。

　　11月底，曼哈顿写字楼的平均要价为每平方英尺75美元。他们表示，随着利率上升和建筑成本增加，开发商需要对未来的高层办公大楼收取每平方英尺200至300美元的费用，才能在财务上讲得通。

　　世邦魏理仕的米伦表示:“纽约有少数几栋标志性建筑可以获得这样的租金。”“但空间有限:你必须把什么东西撞倒，才能带着它爬上去。”

　　《纽约时报》