住房和阿尔巴尼亚政府：中期成绩单

　　

　　

　　艾博年政府有理由宣称，自2022年当选以来，它已经重新确立了英联邦在住房问题上的领导地位。媒体的注意力主要集中在与绿党就澳大利亚住房未来基金(Housing Australia Future Fund)的立法斗争上。但这只是堪培拉在这段时间里提出的一系列倡议中的一个方面。

　　随着新冠疫情后家庭数量和利率飙升，许多澳大利亚人最近都感受到了租金和抵押贷款支付大幅上涨的影响。然而，几十年来，一些基本和持久的住房问题一直在升级。这些包括:

　　房屋所有权变得越来越难以负担

　　私人出租房屋逐渐减少，低收入家庭负担不起

　　社会住房日益稀缺和恶化。

　　为了认真应对这些挑战，政府将需要扩大其举措，解决迄今为止一直回避的税收和监管改革问题。

　　到目前为止，政府的承诺大致可以分为四个政策主题。

　　1. 对低收入群体的直接援助

　　澳大利亚住房未来基金是该领域最大的倡议。目标是在五年内为3万套新的社会和经济适用房提供资金。

　　根据《全国住房协议》，在此期间将再资助1万套经济适用租房。

　　然而，未满足的社会住房和经济适用房需求超过60万套，因此这些目标仍然是适度的。

　　在直接援助类别中还有5月份预算一次性增加15%的联邦租金援助。尽管这被准确地称为“30多年来最大涨幅”，但最高支付额仍远低于市场租金。正如经济学家布鲁斯?布拉德伯里(Bruce Bradbury)所言，增幅本应达到100%。

　　与联邦政府过去十年的无所作为相比，这些举措对缓解租房压力做出了重大贡献。然而，这是一个很低的标准。

　　2. 向首次置业者提供直接援助

　　这批措施包括扩大联合政府建立的低存款抵押贷款计划，现在被称为首次置业担保。符合条件的首次购房者只需支付房产价值5%的首付款就可以获得住房贷款，而不是标准的20%的首付。

　　还有政府的“帮助购买”提案。在这种股权共享模式下，政府从符合条件的购房者购买的住房中获得30-40%的权益。因此，买家的房屋贷款和股权贡献要小得多。

　　但政府可能会努力争取参议院对该计划的批准。联盟党对此表示反对，称首次购房者会不喜欢“(让)艾博年(Anthony Albanese)与你坐在厨房餐桌上，拥有你房子的一部分”。绿党质疑拟议计划规则的可行性。

　　3. 增加住房供应

　　这方面的主要推动力是州政府和其他机构在2022年底达成的《全国住房协议》(National Housing Accord)。签署国必须尽最大努力，在2024年至2029年期间建造至少100万套住房，最多120万套。这将使目前的建设率提高约三分之一，因此这是一个具有挑战性的目标。

　　联邦政府对社会和经济适用房的适度投资支持了协议的愿望。

　　更重要的是，30亿澳元的新住房补贴旨在“激励各州和地区进行必要的改革，以增加住房供应，提高住房负担能力”。这种做法似乎效仿了英国和加拿大最近的做法。

　　这在澳大利亚是否行得通还有待观察。基于“供应不足”主要是由于规划限制的信念，有理由怀疑任何让住房变得更容易负担的策略。私人开发商及其金融支持者主要考虑的是出售新建房屋时预期的市场状况。

　　如果首相真的想实现政府的目标，他可能需要考虑政府更直接地参与住房建设。无论如何，要真正解决未满足需求的规模，都需要大幅增加社会住房投资。他甚至可能考虑一项由工会发起的提议，利用企业超额利润税为大规模加快的社会保障住房建设提供资金。

　　同样，各州和领地政府也可以寻求恢复上世纪50年代和60年代由州政府委托的“建房待售”计划。也就是说，在政府拥有的土地上或在强制权力下获得的土地上，以成本价建造出售的房屋。

　　4. 后经改革的部分

　　澳大利亚近几十年来在住房方面表现不佳，很大程度上要归咎于政策制定能力的分散和不足。

　　作为回应，阿尔巴尼亚政府不得不成立一个专家小组——全国住房供应和负担能力委员会(National Housing Supply and Affordability Council)，以及一个全国住房机构——澳大利亚住房署(Housing Australia)。然而，澳大利亚住房署被指定为纯粹的交付机构，没有制定政策的职权范围。这似乎非常值得怀疑——尤其是在住房部长没有自己的政府部门的情况下。

　　更令人担忧的是，有迹象表明，拟议的国家住房和无家可归计划可能远远不能为政府2022年后的举措提供一个合适的理由，更重要的是，它不能为澳大利亚迫切需要的更雄心勃勃的改革提供一个有意义的框架。

　　在其任期的前半段，艾博年政府在住房问题上的几乎所有竞选承诺都取得了进展。它还提出了其他值得注意的倡议。这项活动与澳大利亚多方面住房挑战的关键方面非常吻合。

　　与此同时，已宣布的措施有些不同，而且与这些问题的规模相比，许多措施都极其温和。要真正发挥作用，这些措施需要扩大并延长更长时间。这些措施必须辅之以迄今尚未实施的税收和监管改革。

　　如果迄今采取的措施被证明是雄心勃勃、目标明确的未来行动的首付，那么它们可能会被视为意义重大。否则，21世纪30年代的政策分析人士将认为它们并不重要。

　　本文借鉴了《澳大利亚政治生态杂志》特刊上发表的一篇更全面的住房政策论文以及对阿尔巴尼亚政府在一系列其他政策领域表现的中期评估。