澳洲联储利率：NAB在住房贷款支付上的后空翻

　　

　　

　　

　　澳大利亚国民银行(National Australia Bank)放弃了向借款人作出的保证，即只会在浮动利率住房贷款12个月“周年纪念日”时增加每月抵押贷款还款额。此前，利率的快速上升让该行措手不及。

　　去年7月，NAB的客户Liam Garrety和他的妻子向NAB申请了一笔超过100万澳元的可变利率抵押贷款，作为在新南威尔士州地区购买新家庭住宅和现有投资房产再融资的一部分。

　　在浮动利率贷款的时候，NAB在其网站上告诉客户:“如果你有一笔浮动利率贷款，你的还款会随着利率的上升和下降而变化。

　　“如果利率上升，我们会在你贷款一周年的时候审查你的还款要求，如果新的还款金额增加，我们会通知你。”

　　加勒蒂表示，他明白，根据NAB提供的可变利率住房贷款信息，还款至少在12个月内不会增加，而且他已经收到了NAB一位信贷员的确认，即使澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)提高了现金利率。

　　他说，他和他的妻子故意选择了NAB贷款，因为他们正在买房和等待出售他们以前的住所，加上他们拥有一处投资房产。

　　加勒蒂表示，如果澳大利亚央行提高现金利率，他理解利率的任何提高都将被计入贷款本金，他将在未来几年偿还更多。

　　他表示:“这进一步表明，在不确定时期，我们的还款在头12个月内不会发生变化。”

　　“由于利率上升，还款是一个大问题。”

　　但随着澳大利亚央行去年多次提高官方现金利率，NAB从对客户的一次性年度审查改为更定期的还款审查，以使客户的还款变化更平稳。

　　更定期的还款审查并不会增加贷款的总欠款额。相反，它改变了还款的时间，减少了贷款期间的利息费用。

　　在给《澳大利亚金融评论报》的一份声明中，NAB房屋所有权主管Andy Kerr说:“作为对客户大量反馈的回应，我们引入了更多的定期还款审查，以帮助客户在利率迅速上升的环境中保持还款。”

　　“对于任何因贷款还款增加而感到压力的人，我们的NAB援助团队随时为您提供个性化安排。”

　　去年8月，在他的可变住房贷款开始发放不到两个月后，加勒蒂收到了NAB的一封信，信中称，在澳大利亚央行上调现金利率之后，3.09%的利率已经上调。

　　随后，在澳大利亚央行12次加息期间，他又收到了更多的信件，将潜在还款从每月5965澳元推高至今年年中之前的每月8000澳元以上。

　　Garrety先生说他很震惊。“你不能宣传一些东西，然后在它适合你的时候把它拿走。”

　　他去NAB的网站寻找之前为客户发布的“周年纪念”信息，却发现该条款已经消失了。但他有一张“周年”还款条款的截图，使他能够向NAB投诉。

　　去年8月29日，NAB的投诉小组通过电子邮件向加勒蒂证实，它将按照最初的较低利率降低还款金额。

　　但去年9月，在澳大利亚央行再次提高利率后，加勒蒂收到了另一封信，建议他提高还款金额。

　　“然后他们不断提高利率，我们不断收到信件，”他说。

　　Garrety先生再次向NAB和澳大利亚金融投诉管理局(AFCA)投诉。

　　去年10月26日，NAB的一名争议解决官员在给加勒蒂的一封电子邮件中承认了网站上最初的条款:“我可以确认，在浮动利率贷款下，网站上确实有以下规定:‘如果你有一笔浮动利率贷款，你的还款会随着利率的升降而变化。如果利率上升，我们将在您的贷款设立周年纪念日附近审查您的所需还款，如果增加，我们将通知您新的还款金额。”

　　但这位官员指出，贷款合同上的小字写道:“NAB有权根据条款和条件提高利率，没有任何错误。”

　　“在你的信用合同一般条款中，第9.3条规定如下:

　　“我们可根据贷款帐户利率、费用或收费的变动或其他需要，更改贷款帐户的还本付息款额，以确保在贷款期限内偿还全部欠款。”

　　细则可能与澳大利亚竞争与消费者委员会(Australian Competition and Consumer Commission)的消费者法律指南相冲突。该指南称:“企业不能把细则和免责声明作为误导整体信息的借口。”

　　NAB官员给了Garrety少量的补偿。

　　“由于给您带来不便，我很高兴向您提供500美元，作为对AFCA投诉案件的全面和最终解决方案。”

　　Garrety先生拒绝了，并继续推进他的AFCA案件。

　　2022年11月15日，NAB的一位银行家给加勒蒂发了一封电子邮件，称:“内部已经讨论过了，你的住房贷款利率不会再打折扣了。

　　“我们正在与你一起努力，恢复你的还款评估利率，并将其延续到贷款周年纪念日。”

　　今年3月，NAB就AFCA的投诉向加雷蒂提出了和解方案。

　　它同意将每月还款额调整为5965美元，并通过退还前几个月收取的较高金额来“补偿”。

　　Garrety先生还向澳大利亚证券和投资委员会投诉，但他表示，他对监管机构“视而不见”感到失望。

　　消费者冠军(Consumer Champion)的亚当?格莱泽(Adam Glezer)表示，会有更多NAB的客户处于加勒蒂的位置。

　　格莱泽表示:“我恳请任何有类似问题的人站出来。”

　　“ASIC应该承担更多责任，为澳大利亚人而战。”

　　今年8月31日，一位ASIC执法和合规律师写信给Garrety先生，称“2023年5月31日，ASIC开始对您的投诉所提出的事项进行调查。

　　“ASIC于2023年8月16日结束了调查。

　　“ASIC决定不采取任何执法行动。”

　　“不应从ASIC决定在不采取执法行动的情况下结束调查得出任何推论。

　　“具体来说，ASIC尚未得出没有违法行为的结论。

　　“通过执法行动取得适当补救所需的成本和时间也是一个相关的考虑因素。”

　　“如果情况发生变化，例如，如果有新的信息可用，ASIC可能会重新开始调查或开始执法行动。”

　　另外，上个月，NAB被罚款210万澳元，此前ASIC将NAB告上联邦法院，原因是NAB明知自己在2017年和2018年错误地多收客户费用，但仍继续收取定期付款费用。

　　如果你有更多关于这个故事的信息，请发邮件至jkehoe@afr.com