美国房地产中介佣金将在新制度下下降

　　房地产经纪人和美国房地产专家几个月来一直在日历上圈着这一天:8月17日，一项关于行业赔偿做法的集体诉讼和解条款将在这一天生效。

　　协议中列出的变化是技术性的，围绕着消费者在买卖过程开始时完成的文书工作，它们为本已复杂的工作增添了新的皱纹。目前，经纪人收取5%或6%的佣金，由双方分摊，但新规则有望将权力从他们手中转移，并随着时间的推移压低佣金。

　　美国消费者联合会(Consumer Federation of America)高级研究员斯蒂芬·布罗贝克(Stephen Brobeck)说:“在任何谈判中，代理商都比消费者有很大的优势。”

　　“典型的消费者不知道什么是合理的佣金。2%是一个很好的目标，在某些领域，他们可以将其降至1.5%。”

　　对消费者来说，美国支付代理商的制度一直是一个痛处，他们长期以来一直抱怨自己支付的佣金高于世界其他地区的买家和卖家。然而，该行业一直抵制改革，直到密苏里州的一个陪审团发现全国房地产经纪人协会(NAR)串通抬高佣金。

　　美国司法部(Department of Justice)也在观望，它在另一起诉讼中辩称，买方和卖方的佣金应分别处理。

　　NAR在3月份同意解决密苏里州的诉讼，这在整个行业引发了冲击波。专家预测，该交易将使消费者成本降低多达30%，并使大批代理商失业。其他人则表示，券商只会找到漏洞。

　　NAR总裁凯文·西尔斯(Kevin Sears)在接受采访时说，虽然确定这些变化的影响需要时间，但政府监管机构正在密切关注这些变化的实施情况。“任何想要规避规则的人，”他说，“让我告诉他们，司法部(Department of Justice)会密切关注的。”

　　多年来，经纪公司一直按照阻力最小的方式来设定收费。

　　通常情况下，卖家和他们的代表一起计算佣金，代表再和买家的代理分摊佣金。这笔费用从交易收益中扣除，卖家没有理由讨价还价。最终承担成本的买家在这件事上几乎没有发言权。

　　这个框架并没有完全消失。根据新规定，卖家不能再在发布房源时填写的表格中详细说明他们愿意支付给买家经纪人的佣金。买方代表必须与客户签订书面合同，在关系开始时明确说明佣金。

　　包括新泽西州和印第安纳州在内的一些州已经实施了这些变化，为他们如何在实地发挥作用提供了一个窗口。印第安纳波利斯Redfin Corp的经纪人杰克·约翰逊(Jake Johnson)说，在买家去看他们感兴趣的房子之前，他们的经纪人会提前打电话询问卖家是否愿意支付佣金。

　　约翰逊说，如果卖家不掏钱，买家就不太愿意去看房子，这就限制了一套房子能收到的出价数量，降低了获得最高价格的机会。此外，一旦支付了成交成本，卖家通常会关注交易的最终收益，所以如果能产生更好的报价，他们愿意支付买家佣金。

　　迫使买家的经纪人在交易过程的开始设定他们的费用可能会产生更大的影响。在其他条件相同的情况下，一个出价50万美元并要求卖方退还2%佣金的买家，将比一个出价相同但要求3%折扣的买家更具吸引力。

　　“现在，签订合同的是买家，”Keefe, Bruyette & Woods的分析师瑞安·托马塞洛(Ryan Tomasello)说。

　　“与经纪人协商较低费用的买家将更具竞争力。”

　　佣金已经呈下降趋势，也许是由于和解引起的关注。Redfin估计，在截至7月14日的四周内，买家经纪人的平均薪酬为2.55%，低于年初的2.62%。这一下降发生在现房销售徘徊在历史低点附近之际，经纪人可能只是愿意接受较低的费用，以在不景气的时期赢得业务。

　　布罗贝克说，他预计和解不会导致佣金暴跌。但他设想，随着时间的推移，买家和卖家各自支付1%至1.5%的基本费率，并为高质量摄影或向买家展示大量房产等服务收取额外费用。- - - - - -布隆伯格

　　帕特里克·克拉克为彭博社撰稿。这里表达的观点是作者自己的。

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